شيوه هاي جديد بهره وري و سرمايه گذاري اعمال وقف - بخش یکم

در اولين تشکل جامعه اسلامي در روزگار پيامبر، نهاد وقف به عنوان نهاد مالي مردمي با هدف خدمت به جامعه تاسيس يافت و با گسترش تمدن اسلامي احکام و ساختارهاي وقف گسترش يافت. ولي در دوره هاي خاص از جمله در دوره معاصر احکام و قوانين وقفي تحول لازم را نيافته است. هنوز روش بهره وري يا فروش و اجاره موقوفات در چارچوب احکام فقهي قرن هاي گذشته مي باشد.
در عصر حاضر عواملي هم چون ظهور نهاد «موسسه»، تفکيک مديريت از مالکيت، تغيير ماهيت پول از ماهيت فيزيکي به اعتباري، ظهور روش هاي جديد سرمايه گذاري بازارهاي مالي و بالاخره يافتن نيازها و اهداف جديد وقفي همه و همه مي توانند زمينه اي باشند براي ايجاد ساختارهاي جديد براي تامين نقدينگي و سرمايه گذاري در حوزه وقف اسلامي باشد.
اين مقاله علاوه بر اشاره به تجديد نظر در احکام و روش هاي قديمي بهره وري از وقف مانند: اجاره، ابدال و استبدال، ناظر به تجربه ها و روش هاي جديدي که در کشورهاي اسلامي مطرح شده است مانند: وقف پول، وقف سهام، تاسيس صندوق هاي وقفي، عرضه اسناد قرضه وقفي، نيز روشهاي جديدي در زمينه مشارکت و مضاربه براي اعيان وقف مي باشد.
مقدمه
نهاد وقف يکي از نخستين تشکل هاي مالي مدني در جامعه اسلامي است. اولين موقوفه در دوره حيات پيامبر اسلام تأسيس گرديد.(1) هدف وقف از روزگار نخست براي فقرا، درماندگان، سبيل الله و هر نوع خدمت به عموم مردم و با هدف قربت الي الله و پاسخ به مشکلات روز بوده و اکثراً نقش مثبت در جامعه داشته است.(2) علاوه بر اماکن ديني مانند: مساجد، آرامگاه ها و مقابر، نهاد وقف در حوزه هاي ديگر جامعه نقش گسترده و مهمي داشته است مانند: تأسيس بيمارستان ها، مراکز آموزشي، کتابخانه ها، کاروانسراها، آب انبارها، کمک به طبقات فقير جامعه يا اهداف محيط زيستي.
با اينکه اين نهاد هميشه به عنوان يک نهاد غير دولتي بود، ولي در ادوار متعدد زير نفوذ حکام و دولت ها قرار گرفت. توسعه نهاد وقف تابعي از توسعه سياسي، اجتماعي و اقتصادي جامعه اسلامي بود. با اينکه ميراث ماندگار وقف از نظر کمي هنوز گسترده است، ولي متاسفانه محبوس ماندن آن در ساختارهاي قديم مالي، و عدم تغيير و تحول احکام و قوانين وقف در بعضي کشورها باعث شده که نهاد وقف همگام با توسعه نهادهاي مالي جديد قرار نگيرد.
امروزه ظرفيت هاي مالي مناسبي براي وقف و نيکوکاري وجود دارد، ولي وجود موانع قانوني و فقهي، و نبود بسترهاي مناسب فرهنگي و حقوقي، باعث محدوديت نهاد وقف مي شود. هنوز فقه ما تعريف جديدي از «تحبيس الاصل و تسبيل المنفعة» براساس تحول روزگار نمي دهد. و با اينکه ماهيت پول و اقتصاد تغيير يافته، و با اينکه فقه اسلامي ظرفيت کاملي براي تحول و پاسخ به مشکلات روز را دارد، همانگونه که در گذشته بوده است، ولي مي بينيم اين حرکت بسيار کند است.
بايد علاوه بر فقها، قانون گذاران و کارشناسان اقتصادي به علمي کردن مباحث وقف در عرصه اقتصادي بپردازند، و همانگونه که در کشورهاي در حال توسعه و يا توسعه يافته انجام مي شود، نگرش توسعه اي به نهاد وقف انداخت. اگر به فکر راه کارهاي جديدي براي نهاد وقف نباشيم و اسير همان تفسير گذشته از «تحبيس الاصل» به معناي حفظ فيزيکي «عين الوقف» باشيم همان مي شود که براي حفظ آب انبارهاي وقفي در شهرهاي ايران که امروزه هيچگونه «تسبيل المنفعة» از آن منظور نيست، و بر اساس اينکه عين موقوفه آب انبار بايد حفظ شود اصرار ورزيم.
آيا معيار سود براي وقف صحيح است؟
اقتصاد دانان معمولاً معيار سود دهي بالاتر را به عنوان معيار براي بهترين روش سرمايه گذاري انتخاب مي کنند، سوال اين است که آيا در حوزه وقف از نظر اسلامي مي توان اين معيار را مطرح کرد؟
در جواب بايد گفت با اينکه ديدگاه اسلام در حوزه اقتصاد بيشتر روي رعايت منافع جامعه و مصرف کننده و حل مشکل بيکاري مي باشد، ولي مسأله افزايش سود نهادهاي وقفي در تعارض با اين رويکرد نيست، اگر در حوزه سرمايه گذاري وقف بدنبال بالاترين نرخ سود در چارچوب کارهاي حلال و مشروع باشيم، زيرا با پايين رفتن سود نهايي وقفي آسيب اجتماعي هم بالا مي رود، ولي با بالا رفتن بهره وري از وقف عملاً بخشي از مشکلات اجتماعي نيز حل مي شود. ما در فقه داريم که وليّ يتيم يا قاصر نمي تواند اموال مربوط به آنان را حتي در کار خير هزينه کند مگر در منافع شخصي مربوطه، پس متولي، امين يک موقوفه است و بايد در بهترين روش سود دهي آن را به کار گيرد و نمي تواند به نام دفاع از مصالح جامعه به دنبال سود دهي بالاتر نرود.
با اين مقدمه، ضرورت بازگشت به نهاد وقف به عنوان بازوي مهم اقتصادي مردمي در راه توسعه و پيشرفت جامعه ـ در کنار نهادهاي دولتي ـ بسيار محسوس است. هم مشروعيت وقف و هم اهداف آن زمينه اي مناسب براي ورود به ايجاد تحول در ساختارهاي مالي وقف مي باشد.
مشروعيت وقف
مشروعيت وقف در فقه بر قرآن، سنت و اجتهاد فقها استوار است(3)، اما فلسفه و حکمت آن را مي توان بر سه اصل استوار نمود:
1- مقاصد شرع اسلام: احکام و متون فقهي مبتني بر زمينه سازي و تأمين مصلحت و منافع مردم، و دوري جستن از ضرر و مفاسد از آنان (4) واضح است که نهاد وقف وسيله و بازويي در تأمين منافع و مصلحت براي مردم است.
2- وظيفه مالکيت در اسلام: مالکيت فردي در اسلام با اينکه آزاد است، ولي مقيد بتامين وظيفه فردي و اجتماعي است. مالکيت شخص علاوه بر تامين منافع شخصي يا خانوادگي، نقش مهمي در تامين وظايف اجتماعي از راه پرداخت ماليات ضروري مانند (زکات و خمس) يا صدقات جاريات با انگيزه قرب الي الله و خدمت به جامعه دارد (5)، نگاهي گذرابه تاريخ وقف در اسلام نقش آن را در جلوه هاي تمدن اسلامي مي يابيم.
3- ماهيت مستمر وقف: ماهيت و نقش وقف چيزي غير از «صدقات» است، زيرا صدقات پايان پذير است، ولي وقف «صدقه جاري» است و بايد هميشگي باشد.
اهداف نهاد وقف
با شناخت ماهيت وقف، مي توان اهداف و نقش آن را در نکات زير خلاصه نمود
1- تامين اجتماعي نيازهاي طبقات فقير جامعه از جمله فقرا، ايتام و نسلهاي آينده (مانند وقف اولادي)
2- کمک به بهداشت جامعه از راه وقف بيمارستانها.
3- پشتوانه علمي و آموزشي، از راه وقف مدارس، کتاب و کمک مالي به محصلين.
4- تامين نيازهاي جامعه از قبيل آب، آب انبار، پل، کاروانسرا، بازار و غيره
5- تامين اماکن عبادي و ديني

روش هاي گذشته بهره وري از وقف و ظرفيتهاي تجديد آن
نظام فقهي اسلامي بر اساس نيازهاي روز، و مشکلات بر آمده، در تاريخ و جوامع گذشته راه حلهاي مناسبي را ارايه مي کرد، مثلا: روش هاي قديم بهره وري از موقوفات محدود به روش هاي زير بوده است:
اجاره وقف، فروش و تبديل به احسن، فروش منافع رقبات مانند حق آب قناتها يا ميوه باغ هاي وقفي.
اين روش ها به مرور زمان و بر اساس نيازهاي وقفي توسط فقها به مرحله عمل در آمده اند. که سعي مي کنيم نکات منفي و مثبت آنها را بررسي نماييم ولي بايد توجه داشت که نبايد نهاد وقف خود را منحصر به اين روش بداند. امروزه با گسترش نيازها مي بايست ظرفيت هاي بهره وري وقف نيز گسترش يابد.
فروش و استبدال موقوفات
فروش موقوفات عام مانند مساجد، مدارس، بيمارستانها و... که موقوف عليهم تنها مالک حق انتفاع از آنها مي باشند، توسط فقهاي اماميه از جمله نجفي در جواهر الکلام (6)، شيخ انصاري در مکاسب (7) و امام خميني (8) در کتاب البيع جايز نمي دانند.
نظر جمهور فقهاي اماميه اين است که نقض و ويران کردن مسجد براي هر هدفي جز توسعه آن تحت هيچ عنواني جايز نيست، جمهور فقهاي اهل سنت، به جز احمد بن حنبل، تملک و بيع مسجد را به هيچ وجه جايز ندانسته اند، و معتقدند تحت هيچ شرايطي، حتي در صورت ويراني مسجد و کوچ کردن مردم محله و قريه، بيع مسجد جايز نيست.(9).
برخي از فقها ميان فروش مسجد (10) و اماکني چون مدارس و بيمارستانها فرق گذاشته اند. ولي در مورد فروش اموال منقول مسجد مانند حصير، فرش، مصالح ساختماني يا وسايل اضافي يا فرسوده غالب فقهاي اماميه (11) فروش آن را جايز ندانسته ولي مصرف آن در مساجد ديگر بلا مانع مي دانند. شيخ انصاري اموال مسجد را بر دو نوع تقسيم کرده است:

1- اموالي که متولي آنها را از در آمد موقوفات مسجد مانند اجاره زمين ها تهيه کرده است، فروش چنين نوع براي ناظر جايز است.
2- اموال و اعياني که نيکوکاران براي مصلحت مسجد يا مدرسه وقف کرده اند، چون وقف بر مسلمين است، حکم اوقاف خاصه را دارند و در صورت داشتن يکي از ادله جواز مي توان آن را فروخت.(12) فقهاي حنفي، مالکي و شافعي نيز در شرايطي فروش اموال مسجد را جايز مي دانند.(13) پس در صورت داشتن نظر متولي، و رعايت مصلحت وقف بيع اموال وقفي در شرايطي بلا اشکال است.
موارد فروش موقوفات
شيخ انصاري در مکاسب ده مورد از صور فروش موقوفات را ذکر کرده است از جمله:
1- خرابي وقف آن گونه که با بقاي عين قابل استفاده نباشد مانند: حيوان ذبح شده يا فرش پوسيده (14)، ولي ابن ادريس و نيز شافعيه فروش آن را حتي در اين صورت جايز نمي دانند.
2- خرابي وقف آن گونه که عرف آن را فاقد منفعت بداند، مانند خانه اي که بر اثر ويراني در آمد آن قابل توجه نيست.(15)
3- کم شدن منفعت وقف تا حد ناچيز بر اثر خرابي مانند درختي که از جا کنده شده است.(16)
4- انفع بودن فروش وقف براي موقوف عليهم، ميان فقها در اين مورد و به لحاظ اينکه انفع بودن براي بطن و نسل موجود و يا نسبت به همه بطون اختلاف است و جمهور فقهاي اماميه (جز شيخ مفيد) در اين مورد بيع را جايز ندانسته اند.(17)
5- نياز شديد موقوف عليهم، گروهي از فقها از جمله سيد مرتضي، مفيد، و طوسي آن را جايز دانسته اند.(18) ولي شيخ انصاري عدم جواز را به گروهي از فقها نسبت داده همانگونه که عاملي نقل مي کند.(19)
6- فروش وقف در صورت اشتراط، مانند اينکه واقف براي نياز موقوف عليهم يا در صورت مصلحت خاص بيع را شرط کند. شيخ مفيد، سيد مرتضي و صاحب عروة قابل به جواز آن هستند(20) ولي شيخ در مبسوط آن را باطل مي دانند.(21)
7- خروج وقف از عنوان مورد نظر واقف، مانند باغي وقفي که از حالت باغ بودن خارج شود، ميان صاحب جواهر و شيخ انصاري اختلافي مطرح شده است.(22)
8- خوف خرابي وقف در صورت بقاي آن، نيز ميان فقها در اين مورد اختلاف است بعضي موافق و گروهي مخالف بيع اند. شيخ انصاري و شهيد اول تصريح کرده اند که با خوف خرابي وقف بيع آن جايز است.(23) علامه در واقع فقط در صورت اختلاف موقوف عليهم آن را جايز داشته.(24)
9- بروز اختلاف که با آن از تلف مال و يا ضرر عظيم ايمن نباشيم و باعث ايجاد فساد ميان موقوف عليهم شود، شيخ طوسي و علامه قايل به جواز آن هستند( 25) ولي ابن ادريس حتي در اين صورت نيز فروش وقف را جايز نمي داند.(26) پس در اين صورت ميان فقها دو راي جواز ويا عدم جواز مطرح شده است.
10- وقف منقطع: نزد کساني که وقف منقطع را جايز نمي دانند، اين موضوع منتفي است. ولي ميان قائلين به وقف منقطع، دو نظر وجود دارد. ابن ادريس در مورد عدم جواز ادعاي عدم خلاف کرد. و اختلاف اصحاب را مربوط به وقف منقطع دانسته است.(27).
دو صورت ديگر يکي صاحب جواهر در مواردي هم چون اختلاف موقوف عليهم به طوري که موجب نابودي وقف مي شود جايز دانسته است.
نيز امام خميني فروش آن را در بعضي صور مانند صورت مالکيت واقف جايز دانسته است.(28).
از تمام اين صور نتيجه گيري مي شود، که فروش وقف بنا بر مصلحت موقوف عليهم و با در نظر گرفتن استمرار وقف مي باشد، و اگر اين صور دهگانه در عرف سابق بوجود آمده است، امروز صور گوناگوني به ميان آمده که نياز به نظر کارشناسي فقها دارد.(29).
قانون اوقاف ايران نيز طبق ضوابطي فروش موقوفه را و تبديل به غير، جايز مي داند.(30).
فروش و استبدال نزد مذاهب ديگر
فقهاي اهل سنت واژه «اِبدال» را به معناي فروش عين موقوفه براي خريداري بدل آن، و «استبدال» را به معناي گرفتن عين دوم در برابر و به جاي عين اول تفسير کرده اند. آنان نيز آراء متعددي دارند. زيديه تنها در چهار صورت بيع وقف را جايز دانسته است.(31) در مذهب حنفيه فقط سه حالت و شرايط سختي را براي آن ذکر کرده اند.(32) مذهب مالک براي بيع وقف غير منقول فقط در ضرورت آن را جايز مي داند(33) ولي در مذهب شافعي نسبت به بيع وقف منقول و غير منقول سختگيري شده است، و هدف آن جلوگيري از نابودي و ضايع شدن وقف است. ابو زهره نويسنده معاصربا نقد اين ديدگاه معتقد است که سختگيري شديد به عدم استفاده از وقف و تعطيل و موات شدن اراضي و در نهايت اضرار به مستحقان خواهد انجاميد.(34).
اما مذهب حنبلي به جواز بيع وقف در صورتيکه جز با اموال عين آن قابل انتفاع نباشد تصريح کرده اند.(35).
حنبلي ها دليل جواز تبديل را بقا و استمرار هدف واقف و روايات متعدد در اين زمينه مي دانند.|(36).
اختلاف فقها در اين مساله به اصل مسأله «دايمي بودن» وقف برمي گردد و آنکه آيا دايمي بودن وقف مربوط به يک عين است و يا اينکه به ديگري هم قابل تسري است اگر مصرف هر دو يکي باشد؟ و آيا استبدال باعث نابودي وقف است يا اينکه وسيله اي است براي تجديد حيات و افزايش منافع آن است؟
مذهب شافعي در استبدال وقف منقول و غير منقول از شدت بيشتري بر خوردار است. شافعيان تصريح مي کنند که فروش وقف حتي اگر به مصلحت وقف باشد و يا اگر قاضي يا ولي اجازه بدهد جايز نمي باشد.(37).
حنفيان (نيز مذهب اماميه و زيديه) قايل به جواز استبدال عين موقوفه هستند، چه منقول و چه غير منقول باشد زيرا استدلال مي کنند شدت در عدم جواز استبدال منجر به تعطيل وقف و منافع آن مي گردد و اعيان وقفي به خرابي منجر مي شود و آن با غرض شارع که دوام وقف و استمرار منافع آن است منافات دارد، زيرا واقف با هدف صدقه جاريه آن را وقف نموده است.(38).
مذهب مالکي مشابه مذهب شافعي در عدم جواز استبدال اموال منقول ولي جواز آن در غير منقول است( 39) اما مذهب حنبلي همانند حنفي قايل به جواز استبدال است با اختلاف در استدلال آن ها.(40) با مراجعه به آرا و استدلال دو طرف، رأي قايلين به جواز استبدال موقوفات راجح تر به نظر مي رسد. زيرا شدت در عدم جواز استبدال باعث از بين رفتن موقوفات مي گردد. شايد اين راي به علت سوء استفاده هايي که در تاريخ بر سر وقف مي آمده از نظر فقها مطرح گرديده است، ولي با افزايش شرايط نظارت مردمي و دولتي مي توان از تالي فاسد آن گذشت.
در يک تجربه معاصر شوراي فتوا در پادشاهي اردن اعلام نموده که مي توان زمين هاي وقفي را نقدا فروخت يا با زمين ديگري تبديل نمود، به عبارت ديگر استبدال را با شروطي جايز دانسته است.(41).
قايلين به جواز استبدال چند شرط را مطرح نموده اند: دوري از غبن فاحش در فروش، صلاحيت فروشنده، عين دوم خريداري شده بايد از عين اول فروخته شده داراي منافع بيشتري باشد، و در پايان شرط صحت بيع عين اول، خريد عين دوم است تا استبدال واقع گردد.(42).

روش هايي که براي استبدال مطرح شده از اين قرار است:
1- فروش بخشي از موقوفه براي تعمير بخش ديگر.
2- فروش يک عين موقوفه براي تعمير عين ديگر که منافع آن بيشتر است.
3- فروش چندين موقوفه کوچک و خريد يک موقوفه با منافعي بيشتر.

نتيجه اينکه فروش و استبدال موقوفات با هدف بهره وري بيشتر و افزايش منافع آن در ضرورت ها با راي قاطع و راجح مذاهب اماميه، زيديه، حنفيه، و با راي راجي و شرايط خاص نزد شافعيه و مالکية مورد پذريش قرار گرفته است و اين روش هم حتي امروزه مي تواند مفيد باشد.
اجاره وقف
يکي از روش هاي گذشته بهره وري از وقف اجاره و استفاده از منافع آن جهت موقوف عليهم است. احکام اجاره وقف علاوه بر احکام شرايط عام گفته شده در باب اجاره، گاهي شرايط خاصي نيز در مبحث وقف اضافه شده است مانند اينکه فقط ناظر و متولي حق اجاره دادن را دارد و در شرايط خاصي قاضي هم مي تواند. ناظر حق اجاره دادن به خود يا فرزندان خود را ندارد، ضرورت رعايت مصلحت و منفعت وقف و موقوف عليهم، لذا نبايد نرخ اجاره از اجرت المثل کمتر باشد.43) نيز از شرايط اجاره وقف تعيين زمان آن در مدت محدود و عدم جواز اطلاق مدت اجاره مگر در بعضي شرايط مانند «حکر».

در فقه اسلامي و تجربه مسلمانان در حوزه اجاره وقف، قالب هاي متعددي مطرح شده از جمله:
1- اجاره کوتاه مدت، اصولا اين نوع عقدها مشمول قوانين و احکام عام اجاره مي باشد
2- اجاره دراز مدت، يکي از قالبهاي متغير و داراي ظرفيت هاي مناسب بر اساس شرايط زماني و مکاني است، در گذشته اين نوع اجاره با عقدهاي زير بوده:
عقد اجاره حکر
يکي از ابزارهاي بهره وري وقف اجاره با «عقد حُکر» در کشورهايي مانند عراق، سوريه، لبنان و مصر است. منظور از حُکر نوعي اجاره دراز مدت زمين وقفي است به صورتي که مستاجر حق بر پا نمودن ساختمان يا استفاده مزروعي روي آن داشته باشد.
در عقد حکر مستاجر علاوه بر پرداخت معادل قيمت روز زمين در برابر حق بهره وري از زمين وقفي، ساليانه مبلغي را به عنوان اجاره مي دهند. [مشابه آن در ايران علاوه بردريافت اجاره بها، مبلغي به عنوان «حق پذيره» دريافت مي شود].
حق حکر قابل واگذاري به غير است، چه ورثه باشد يا خريدار. توليت وقف مي تواند با اين پول، موقوفات جديدي را ايجاد کند و در آمد را افزايش دهد.
پس «عقد حکر» مي تواند علاوه بر عدم فروش زمين وقفي، مبلغي معادل قيمت فروش زمين را بدست آورد و آن مبلغ قابل سرمايه گذاري در طرح هاي جديد سود ده مي باشد.
البته اين روش فقط در صورتي مناسب است که نهاد وقف نياز به نقدينگي مالي براي طرح هاي خود باشد مانند: احياي يک موقوفه ديگر.
در قانون اردن (ماده 1249) آمده: حکر عقدي است که در برابر اجاره بها به مستاجر حق عيني ميدهد تا بر زمين وقفي ساختمان بسازد يا آن را کشاورزي کند يا هر منفعت ديگري که به اصل وقف ضرر نرساند.(44).

فقها سه شرط را براي صحت عقد حکر در وقف وضع نموده اند
شرط اول: مدت و اجرت آن محدود و معين باشد.
شرط دوم: بودن مصلحت و ضرورت براي وقف
شرط سوم: داشتن اجازه از قاضي يا مسئولين رسمي اوقاف(45).

حقوق عيني که براي مستاجر به وجود مي آيد: حق ساختمان سازي يا زراعت روي زمين، آنچه را که اضافه مي کنند مالک آن مي شوند و در نتيجه حق واگذاري يا هر تصرف ديگري را بر آن دارند، حق وي تا زماني که اجاره مي پردازد ادامه دارد. طرف قرارداد نيز موظف است که اجرت المثل را بپردازد، و هميشه منافع و مصلحت وقف را طبق شرايط مد نظر گيرد و حق ضرر به وقف را ندارد. اين عقد با انتهاي مدت حکر يا درخواست فسخ، يا صدور حکم قضايي يا عدم پرداخت اجاره بها قابل فسخ است.
معمولاً عقد اجاره حکر براي دراز مدت منعقد مي گردد و مستاجر مي بايست معادل قيمت روز زمين را به موقوف عليهم بدهد، به علاوه پرداخت اجاره ناچيز ساليانه (مشابه سرقفلي اماکن تجاري)
پس حکر: واگذاري حق انتفاع از وقف به مدت دراز در برابر گرفتن حق حکر. اين نوع از ابزارهاي بهره وري فقط در حالتهاي استثنايي نياز موقوفه به نقدينگي اجرا مي شود. لذا مي بايست با اين پول يا مشکل موقوفه را حل کرد يا وقف جديدي را خريداري نمود. هزينه کردن حق حکر در هزينه هاي جاري به صلاح وقف نمي باشد.
نيز مي توان اين نوع عقد را به صورت سهام واگذار نمود.
حق دو اجاره (اجارتين)
يکي ديگر از عقود مشهور در بعضي کشورهاي اسلامي مانند ترکيه، شام و مصر در گذشته «حق اجارتين».
اين نوع اجاره اولين بار در سال 1220 هجري در استانبول پس از حريق بزرگي که به موقوفات آسيب رسيد بوجود آمد زيرا اکثر موقوفات به خرابي کشيده شد و نقدينگي براي تعمير آن نبود، لذا اجاره دراز مدت بنام «حق اجارتين» بوجود آمد.
فقهاي عثماني با استفاده از عقد حکر، پس از ظهور يک مشکل بزرگ در زمين هاي وقفي آن را مطرح ساختند، فرق اجارتين با حکراينکه در حکر اعيان ساخته شده توسط مستاجر در مالکيت او مي ماند، ولي در اجارتين اعيان ساخته شده توسط مستاجر به وقف تعلق مي گيرد و مستاجر فقط حق انتفاع دارد. اين روش ديگري از تهيه نقدينگي براي احياي موقوفات ديگر و در نتيجه افزايش درآمد موقوفات مي باشد.
در تعريف آن آمده: عقدي است دراز مدت با اجازه قاضي شرع در مورد ملک يا ساختمان هاي وقفي در حال خرابي به گونه اي که قابل منفعت و در آمد نباشد. در اين عقد اجاره بها در دو مرحله در يافت مي گردد. اجاره بهاي اول را به قيمت روز به عنوان «اجاره بهاي معجل» که مساوي قيمت روز ملک يا هزينه تعمير آن است، و اجاره بهاي ساليانه که نرخ آن کم باشد دريافت مي گردد، عقد دوم قابل تجديد است.(46).
فرق حق حکر با حق اجاره تين اينکه در اولي ناظر وقف با مبلغ دريافتي مي تواند مشکلات موقوفه را حل کند يا با آن موقوفه جديدي را خريداري نمايد، ولي در اجارتين آن مبلغ توسط مستاجر روي همان زمين هزينه مي شود
با اينکه هر کدام از اين دو نوع داراي امتياز خاص خود مي باشد. ولي با ايرادهاي حقوقي و اقتصادي به آنها وارد شده است، ولي هنوز ظرفيت هاي مناسبي براي عقود اسلامي دارد.
حق تملک اعيان (حق پذيره)
يکي ازعقود اجاره درازمدت در ايران با دادن حق اعيان به مستاجر روي زمين هاي وقفي، دريافت «حق پذيره» مي باشد. طبق آيين نامه نحوه وصول پذيره مصوب سال 1365 ش، اوقاف مي تواند زمين هاي وقفي را براي کاربرد مسکوني و صنعتي در قالب اجاره هاي دراز مدت با دريافت 30 % قيمت عادله روز زمين را به عنوان «حق پذيره» در برابر واگذاري «حق تملک اعيان» واگذار نمايد. اين حق قابل واگذاري به غير نيز دارد.(47) موافقت رئيس سازمان و نماينده ولي فقيه در اين نوع واگذاري ضروري مي باشد.(48).
ايرادهاي وارده به روش هاي گذشته
با اينکه روش ها و عقودهايي مانند: استبدال، حکر، و اجاره دراز مدت يا حق پذيره هر کدام در زمان خود مناسب بوده ولي با تحولات اقتصادي و نيازهاي جامعه و موقوفات ايرادهاي متعددي از نظر حقوقي و اقتصادي بر آنها وارد است که مجال بحث آن در اين مقاله نمي باشد.49) ولي به طور اجمال مي توان ايرادهاي زير را مطرح نمود:

الف - استبدال
اشکال هاي وارد بر استبدال:
1- عقد استبدال نافذ نمي شود مگر با خريد همزمان ملکي ديگر.
2- اين روش استثنايي و فقط در حالت ضرورت بکار مي رود.
3- تجربه نشان داده که اکثراً باعث ضرر و زيان موقوفات شده است.

ب – عقد اجاره حکر و حق پذيره
اما در مورد عقد حکر اشکال هاي متعددي از نظر اقتصادي مطرح است از جمله:
1- اوقاف از حق بهره برداري از زمين وقفي را در دراز مدت به نفع مستاجر از دست مي دهد.
2- تعيين محل هزينه بدل حکر در مورد مشخص.
3- عدم تعيين مدت اجاره در حکم باعث از بين رفتن حقوق موقوفات مي شود.
4- حق حکر با فوت مستاجر به ورثه منتقل مي شود، نيز حق حکر قابل واگذاري به غير است و اين نقطه ضعف مهمي است به زيان موقوفات است.
5- معمولاً اجاره ساليانه بسيار ناچيز و از نظر اقتصادي ارزشي ندارد.
لذا نگاه به جايگزيني روش هاي نوين ضروري مي باشد.
ضرورت مديريت نوين مالي
با ابزارهاي ذکر شده، موقوفات نمي تواند جوابگوي چالش هاي موجود در زمينه توسعه و حل مشکلات جامعه باشد، هدف اقتصادي مستقيم سرمايه گذاري اموال وقفي بايد روي حداکثر درآمد نقدي از راه معاملات مشروع تکيه کند، تا بتواند علاوه بر تامين هزينه هاي جاري موقوفه، حداکثر منافع را براي موقوف عليهم تامين کند، و اين ممکن نيست مگر اينکه وقف داراي «مديريت مالي» قوي و کار آمد باشد. لذا سازمان هاي اوقاف و يا موقوفات مستقل مي بايست روي بخش «مديريت مالي و سرمايه گذاري» اهتمام داشته باشد.
کمبود منابع مالي و نقدينگي براي امور اداري موقوفات يکي از مشکلات بخش اوقاف است، گاهي زمين هاي وقفي مرغوبي وجود دارد که مي تواند تبديل به طرح هاي سوده باشد، ولي نداشتن منابع مالي و يا حتي هزينه اداري بسياري از فرصت ها از بين مي رود.
پس بايد بخش مديريت مالي و اداري را در اوقاف تقويت نمود تا سود بيشتري عايد موقوفات گردد.
يکي ازخصايص موقوفات در گذشته و حال، اينکه اکثر آنها ملک و مستغلات است و دليل آن امکان دوام مستغلات نسبت به «وقف نقود» و يا «اموال غير منقول» بوده، ولي امروزه از نظر اقتصادي و مديريتي مالي داشتن «نقدينگي» حتي براي مديريت و بهره وري املاک وقفي ضروري است. سرمايه گذاري روي زمين هاي وقفي نياز به نقدينگي و تامين منابع مالي دارد، حتي مديريت اماکن عبادي مانند: مساجد و حسينيه ها يا مديريت موقوفات خيريه مانند: بيمارستانها و دارالايتام نياز به بودجه جاري مي باشد. در صورتي که اکثر املاک وقفي فاقد اين منابع بوده است.
از موانع و مشکلات اکثر موقوفات امروزه همين غير منقول بودن آنها است.
درگذشته اکثر رقبات وقفي ملک و مستغلات بوده است، حتي بعضي از فقها وقف نقود را به علت از بين رفتن عين است صحيح نمي دانسته اند.
يکي از ويژگي هاي مهم وقف که با هدف بهره وري بيشتر مد نظر بوده «دايمي بودن» يا «موبد بودن» است 50) لذا يکي از مصارف وقف هزينه بر خود وقف و تعمير و بازسازي آن مي باشد، تا دوام آن و در نتيجه منافع آن تضمين گردد.
روش هاي جديد تامين نقدينگي براي نهاد وقف
براي تامين نقدينگي لازم براي نهادهاي وقفي و رساندن اين نهاد به جايگاه اصلي خود به عنوان يک نهاد مردمي مهم در توسعه جامعه مي بايست ظرفيت هاي وقف را، با ابزارهاي نوين مالي، و در چارچوب اصول شرعي گسترش نمود. آنچه باعث شده قالب هاي جديدي را براي بهره وري وقف معرفي نمود، تغييراتي که در اين درحوزه ها به عمل آمده:
1- پيدايش مفهوم موسسه و نهاد (corporation) و تفکيک ميان مديريت و مالکيت سرمايه در موسسه.
2- پيدايش انواع جديدي از ماليات ها و معافيت هايي که براي نهادهاي وقفي به وجود آمده است.
3- تغيير ماهيت پول نقد، و ظهور قالبهاي جديد براي آن.
4- ظهور روش هاي جديد سرمايه گذاري مالي و ظهور بازارهاي سرمايه و سهام و اوراق بهادار.
5- ظهور اهداف و نيازهاي جديد وقفي بر اساس ساختارهاي توسعه نوين.
تمام اين عوامل باعث مي شود که ساختارهاي سرمايه گذاري در وقف بايد تجديد شود. از جمله ظرفيت هاي جديد براي بهره وري از موقوفات مي تواند عناوين زير باشد:
وقف پول
تاريخچه و نمونه هاي تاريخي وقف پول
ريشه هاي نخستين وقف پول در اسلام به قرن دوم مي رسد، زماني که از زُفَر بن هذيل (د.158 ق) وظيفه چنين وقفهايي پرسيده شد او پاسخ داد که: مجموعه اوقاف بايد به صورت مضاربه به پيمان کاران واگذار شود و، آن نشان دهنده وجود چنين اوقافي در آن زمان بوده است.(51) نيز پس از فتح قسطنطنيه (1453 م) وقف به سرعت در سرزمين هاي عثماني و آناطولي گسترش يافت تا جايي که وقف پول در دولت عثماني بر ساير انواع غلبه پيدا نمود.(52).
وقف پول به شکل دقيق در بسياري از کشورهاي اسلامي در ميان حنفيه و مالکيه، که آن را مجزا مي دانند وجود داشته است مانند ترکيه و مصر در شرق اسلامي، و در مغرب و اندلس در غرب اسلامي، ولي در کشورهاي عراق، شام،عربستان و ايران به علت مخالفت فقهاي حنبلي و شافعي و نيز اماميه کمتر به آن عمل شده است مگر به استثنا. ايشان روش سرمايه گذاري وقف پول را با نام «استغلال» به کار مي برند بدين صورت که مبلغ وقفي را به شخصي به صورت اجاره با 10% بهره به مدت يکسال داده مي شد به شرط اينکه پس از يکسال اصل مبلغ و سود توافق شده به عنوان «استغلال» برگردانده شود، وام گيرندگان اغلب مصرف کنندگان کوچک بودند نه تجار بزرگ.(53).
اگر ميان تحبيس اصل و تحبيس عين فرق بگذاريم، وقف پول مي تواند به عنوان «تحبيس اصل» باشد و در وقف نامه اي که به حدود يکصد سال پيش در استان خراسان مربوط مي شود، واقفي دو تومان را وقف کرد و گفته با اين پول استرباح (سود آوري و مضاربه) شود و سود آن هزينه حمام هاي عمومي گردد. نيز در وقف نامه اي ديگر که به وزير خزانه داري شاه سلطان حسين صفوي مربوط مي شود، متولي 150 سکه زر در اختيار تاجري قرار مي دهد تا درآمد حاصل از آن صرف مدرسه علميه اي در اصفهان شود.(54).
محمد ارناؤوط استاد تاريخ دانشگاه آل البيت اردن معتقد است: گسترش وقف پول مختص به مناطق ترک نشين عثماني در اناطولي بوده است نه عرب نشين، از اين رو پس از فتح شام توسط دولت عثماني در سال (1516م) با وجود فرمان حکومتي به قضات شام مبني بر جواز وقف نقود، وقف آن در اين سرزمين به دليل مخالفت فقهاي حنبلي و شافعي با آن، گسترش چنداني پيدا نکرد. تنها در حلب به طور محدود و در قدس به دليل مهاجرت عده اي از مردمان مناطق رومي، وقف پول رواج يافت.(55).
نمونه هاي معاصر وقف پول
بنابر گزارش آقاي نظام زاده سرپرست سابق سازمان اوقاف و امور خيريه، در سال هاي اوليه انقلاب يک ايراني ثروتمند مقيم کويت جهت کمک به فقرا و مساجد و با اينکه در ايران قانوني براي وقف پول نبود، مبلغ دو ميليارد تومان را در حسابي سود ده واگذار نموده، و توليت هزينه سود آن را به سازمان ميدهد، از آنجايي که فرهنگ وقف پول هنوز در ايران رايج نشده بود، هيچ دفترخانه اي حاضر به تنظيم چنين وقف نامه اي يا سندي نبوده، زيرا قانوني در اين زمينه تعريف نداشت، لذا با بررسي که انجام شد، در قالب «وصيت» ثبت شد. (56).
يکي از تجربه هاي نوين و موفق وقف نقود، موقوفه خيريه دکتر محمد شوقي فنجري در مصر به سال 1999 م مي باشد اي موقوفه با اختصاص مبلغ نقدي به عنوان وقف در قالب سرمايه گذاري در بانک ملي مصر واگذار مي نمايد و سود حاصله آن به نفع " جمعيت خيريه اسلامي" هزينه مي شود. در وقفنامه ان که در دفاتر ثبتي وزراتخانه اوقاف مصر ثبت شده، تصريح شده که اصل آن ثابت و عوايد حاصله ساليانه هزينه مي شود. (57) نمونه هاي ديگر معاصر در بخش صندوقهاي وقفي در صفحات آينده ذکر شده است
در ترکيه سازمان ديانت صندوقي بنام «صندوق وقفي مهر» تاسيس نموده، که با جمع آوري پول هاي افراد متعدد و از محل در آمد آن جهت کمک به افراد نيازمند در زمينه هاي ازدواج کمک مي شود.
ابتکاري که سازمان اوقاف به خرج داد و براي حفظ ارزش پول اوليه متناسب با نرخ تورم بود، مقداري از سود به مبلغ اصلي اضافه مي شود ولي اين مشکل هنوز وجود دارد، اگر نرخ تورم بالاتر از نرخ سود باشد، لذا بايد راهکارهاي جديدي را به کار برد.
وقف پول از نظر فقهي
در جواز وقف پول بين فقهاي شيعه دو ديدگاه وجود دارد، اولي عدم صحت مانند نظر محقق حلّي، ابن ادريس و شيخ طوسي و دليل آن چون انتفاع از آن موجب از بين رفتن عين مي شود. نظر دومي جواز وقف درهم و دينار مانند نظر نجفي در جواهر الکلام، و شهيد ثاني در مسالک و علامه حلّي، طرفداران جواز آن پنج دليل ذکر کرده اند از جمله:عرف عقلاء، اطلاق ادلّه، اصالة، الاباحة و منطقة الفراغ.
البته آنان شرط کرده اند که وقف پول بايد داراي منفعتي با بقاي اصل آن باشد مانند منفعت زينت.(58).
صاحب جواهر بعد از بيان ادله طرفين مي گويد: وقف درهم و دينار صحيح است، زيرا به اجماع فقها، عاريه دادن درهم و دينار صحيح مي باشد و شرط صحت عاريه مانند وقف، بقاي عين به هنگام منفعت بردن است و احتمال فرق بين اين دو وجهي ندارد.(59).
مجمع بين الملل فقه اسلامي در سال 1425 در نشستي در عمان، وقف نقود را مجاز اعلام نمود، نيز در گرد همايي شصت تن از فقها و انديشمندان زير نظر هيئت امناي اوقاف کويت در سال 2005 در کويت، وقف نقود را جايز دانست.(60).
طبق گفته يکي از مسئولين اوقاف با استفتائاتي که از چند نفر از مراجع در مورد «وقف پول» شده است، جز يکي از آنان بقيه وقف پول را نشناخته فرموده اند: به عنوان کمک، اهدا، صدقه اشکالي ندارد، اما در قالب فقهي وقف، وقف پول نمي گنجد.(61) با در نظر گرفتن تغييرماهيت پول از ماهيت فيزيکي نقره و طلا به اعتبارات، ديگرماهيت پول تبديل يافته است، ولي متاسفانه بعضي از فقها هنوز به پول با نگاه گذشته تجزيه و تحليل مي کنند. غالباً استدلالي که براي عدم جواز «وقف پول» مي شود اينکه اولاً عين وقف بايد محفوظ بماند، دوم اينکه پول با مصرف آن از بين مي رود و ارزش خود را از دست ميدهد پس مصداق وقف نمي باشد. در جواب بايد گفت: بر استدلال هاي سنتي وقف که معتقد است وقف بايد محدود به عين زمين، ساختمان باشد زيرا عين ماندي است، و هميشه داراي درآمد هستند، اشکالات متعددي وارد است:
1. هميشه اعيان وقفي داراي درآمد مناسب بازار نمي باشد.
2. اعيان وقفي نيز از بين رفتني است زيرا يک ساختمان داراي عمري مفيد مثلاً 30 يا 40 ساله مي باشد.
3. زمين و ساختمان هم گاهي بر اثر عوامل اقتصادي يا فيزيکي ارزش خود را از دست مي دهد.

در رابطه با پول بايد گفت:
1. ماهيت پول در اين دوره و زمانه با ماهيت پول در زمان گذشته تفاوت اساسي پيدا نموده، در گذشته درهم و دينار ارزش ذاتي داشته اند، ولي امروزه پول و اسکناس «ارزش اعتباري» دارند.
2. همانگونه که براي نگهداري ساختمان موقوفه بايد اعتبار لازم و روش خاص به کار برد، براي حفظ ارزش پول در برابر تورم نيز روشهاي متعدد اقتصادي وجود دارد و آن هم اين مي تواند مانند عين ادامه پيدا کند. تجربه صندوق هاي خيريه مانند جايزه جهاني نوبل که پيش از يکصد سال ادامه دارد يکي از نمونه هاي امکان حفظ اموال نقدي است.
با در نظر گرفتن ادلّه جواز وقف پول، چارچوب سازماني فعاليت هاي وقف پول و راهکارهاي جلوگيري از سقوط ارزش پول وقفي مي تواند ساختارهاي متعددي داشته باشد مانند: صندوق هاي قرض الحسنه، صندوق هاي وقفي مشترک، بنيادهاي خيريه، اسناد قرضه، وقف سهام و غ